https://cafef.vn/bo-bac-ty-mua-dat-nen-theo-hinh-thuc-gop-von-nha-dau-tu-cay-dang-ky-thanh-ly-hop-dong-du-gia-dat-tang-60-20220509100120798.chn

Được mệnh danh là kênh đầu tư vua nhờ khả năng thanh khoản và tốc độ tăng giá, đất nền luôn nằm trong hạnh mục xuống tiền ưu tiên của các nhà đầu tư. Thế nhưng, thực tế, không ít nhà đầu tư ngậm trái đắng khi xuống tiền vào dòng sản phẩm này.

Rủi ro đầu tư đất nền

Năm 2018, anh Hòa (Hoài Đức, Hà Nội) bỏ hơn 6 tỷ đồng “đặt trước” cho 6 lô đất nền ở tỉnh. Mức giá trung bình mà anh Hòa bỏ ra cho mỗi m2 đất nền là khoảng 19 triệu đồng. Anh dự tính nếu dự án triển khai, hoàn thiện về pháp lý thì giá chắc chắn có thể tăng gấp đôi. Ở thời điểm xuống tiền, anh Hòa cho biết, dự án mới có quy hoạch 1/500. Số tiền mà anh mua đất nền được ký theo dạng hợp đồng góp vốn.

Đến năm 2020, lô đất mà anh Hòa mua đã có giá tăng 60% so với thời điểm xuống tiền. Thế nhưng, điều khiến anh Hòa bất ngờ, đó là đại diện của công ty liên hệ đến để thanh lý hợp đồng với mức lãi suất hỗ trợ 6%. Vậy là hơn 3 năm bỏ 6 tỷ đồng, anh Hòa nhận được vẫn là số vốn xưa cộng với hỗ trợ nhỏ từ chủ đầu tư.

Nhà đầu tư này cho biết, nếu như thời điểm 2018, anh bỏ 6 tỷ ra mua lô đất hiện hữu và có pháp lý thì chắc chắn sau 3 năm đã có lời tới 30%. Tuy nhiên, quyết định đầu tư “liều ăn nhiều” khi bỏ ra 6 tỷ dưới dạng hợp đồng góp vốn đã cho anh bài học lớn. “Lúc góp vốn, công ty luôn niềm nở. Đến khi đất tăng giá, thì lại thanh lý hợp đồng. Nếu khởi kiện thì thực tế vừa mất tiền, vừa mất thời gian. Lúc ký hợp đồng góp vốn, tôi cũng không đọc kỹ các điều khoản về thanh lý nên phải chấp nhận rủi ro”……….

Hải Nam

Theo Nhịp sống kinh tế

_____________________

Hiện nay còn nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn sử dụng dạng Hợp đồng hợp tác để mua bán bất động sản, huy động vốn hoặc các dạng bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch theo Luật định là vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản. Hệ quả pháp lý của việc này là dẫn đến Hợp đồng hợp tác vô hiệu vì vi phạm điều cấm. Điều này dẫn đến các rủi ro cho các cá nhân/tổ chức hoặc người mua bất động sản đối với dạng giao dịch này. 

Trên cơ sở đó, Globalink đề xuất các giải pháp cho các cá nhân/tổ chức như sau: 

1. Kiểm tra đầy đủ điều kiện giao dịch đối với bất động sản hình thành trong tương lai theo Điêuf 9 và Điều 55- Luật Kinh Doanh Bất Động Sản – Luật số: 66/2014/QH13, như: 

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
• Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

2. Tìm hiểu thông tin của chủ đầu tư có uy tín và nằn lực phát triển các dự án thế nào. 

3. Lưu ý các giai đoạn thanh toán như sau: 

• Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
• Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
• Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

4. Ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản theo Luật định như: 

• Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

• Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Chính phủ quy định mẫu Hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Nghị định 02/2020

_______________________

Globalink Law Firm