Hiện nay, vấn đề sở hữu chung trong nhà chung cư được khá ít người quan tâm đến trong khi  tình trạng hiện nay, căn hộ chung cư ngày càng trở thành lựa chọn phổ biến cho nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân tại các khu đô thị lớn. Việc hiểu rõ những quy định của pháp luật về sở hữu chung sẽ giúp cho chủ sở hữu, người sử dụng tránh được những tranh chấp pháp lý phát sinh với chủ đầu tư và đảm bảo được quyền lợi của từng cá nhân. Vậy pháp luật hiện nay quy định như thế nào về sở hữu chung trong nhà chung cư? 

1. Quy định về phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Theo khoản 21 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 “Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này”

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu chung của nhà chung cư gồm:

– Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng sau:

+ Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung.

– Nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

– Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm:

Khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

– Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

– Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.

Theo đó, các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không ghi rõ thì phần sở hữu chung được xác định theo nội dung nêu trên.

Thực tiễn hiện nay có nhiều tranh chấp phần diện tích chung nhà chung cư hoặc các chủ đầu tư sử dụng phần diện tích chung này trái quy định pháp luật; Đồng thời các bên khi tham Hợp đồng mua bán nhà chung cư còn có những thoả thuận trái quy định pháp luật về phần sở hữu chung do chưa nắm vững quy định pháp luật về phần sở hữu chung trong nhà chung cư.

2. Quản lý phần sở hưu chung của nhà chung cư.

– Việc xác định phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 142 và điểm a khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở 2023.

– Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì Hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.

– Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì thực hiện quản lý theo quy định sau đây:

+ Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu chức năng kinh doanh dịch vụ với khu chức năng căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD;

+ Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu chức năng kinh doanh dịch vụ với khu chức năng căn hộ thì chủ sở hữu khu chức năng căn hộ có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu chức năng này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD. Đối với phần sở hữu chung của khu chức năng kinh doanh dịch vụ thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện quản lý.

Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD.

– Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

– Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

– Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụm nhà chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này.

Việc quản lý vận hành phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 28 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD (Theo Điều 9 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD).

Bởi các lẽ trên, tuy phần diện tích sở hữu chung của nhà chung cư đã được quy định trên mặt pháp lý nhưng trong thực tế vần còn tồn tại những khó khăn và bất cập như việc luôn cần sự cập nhật kiến thức pháp luật thay đổi liên quan đến nhà chung cư; Ban quản trị, chủ sở hữu còn hạn chế về kiến thức pháp luật; Việc áp dụng pháp luật còn lúng túng……..

Việc hiểu và vận dụng kiến thức pháp luật  hoặc kiến thức chuyên môn về xây dựng của các chủ thể , ban quản trị còn hạn chế rất nhiều. Điều này đòi hỏi cần có đội ngũ chuyên gia, người am hiểu pháp luật, cũng như các cơ quan chuyên môn của các cấp hành chính nhà nước hướng dẫn , giám sát để pháp luật đi vào cuộc sống nhằm bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan nhà chung cư; Đồng thời để giảm rủi ro tranh chấp đối với phần diện tích chung này chúng ta cần nẵm vững quy định pháp luật về nhà ở và tôn trọng sự thoả thuận giữa các bên tham gia hợp đồng giao dịch cùng nhau xác định và ghi rõ trong Hợp đồng mua bán nhà chung cư đồng thời chủ đầu tư cần phải minh bạch thông tin về bất động sản để người mua biết và quyết định. Sự nhập nhằng và mập mờ của chủ đầu tư đối với phần diện tích chung cũng là nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp trong tương lai.

 ________________________________

Trên đây là bài viết của đội ngũ chuyên viên pháp lý Globalink gửi đến quý độc giả. Globalink hi vọng đã phần nào giúp cho quý đọc giả giải quyết được vấn đề ban đầu.

Trong trường hợp quý độc giả vẫn còn nhiều thắc mắc khác, xin vui lòng liên hệ đội ngũ luật sư Globalink qua thông tin:

Số điện thoại Hotline: 0908.173988 – Th.S LS. Vũ Quyết Tiến

Email: Tienvu.globalinklaw@gmail.com

Hoặc đến trụ sở Công ty: 67/4 Hoàng Hoa Thám, phường 6, Quận Bình Thạnh, TP.HCM

Văn phòng giao dịch: 656/47 Đ. Cách Mạng Tháng 8, Phường 11, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, để được chúng tôi tư vấn và hướng dẫn cụ thể hơn.

Tác giả bài viết: Nguyễn Thị Huỳnh Như.

Số điện thoại: 0816322304.