Mọi người chắc hẳn đã từng nghe đến cụm từ “tài sản hình thành trong tương lai”, nhưng liệu chúng ta đã thực sự hiểu khái niệm này là gì và pháp luật quy định như thế nào về việc giao dịch đối với loại tài sản này? Hôm nay, cùng mình tìm hiểu nhé!

Trước hết, chúng ta sẽ tìm hiểu tài sản theo quy định của pháp luật bao gồm những gì?

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản bao gồm bất động sản và động sản[1]. Bất động sản và động sản đều có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

Trong đó, bất động sản bao gồm[2]:

• Đất đai;
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
• Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình xây dựng;
• Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Còn động sản là những tài sản không phải là bất động sản[3].

Tiếp theo, về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai, pháp luật hiện hành có quy định khá rõ. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm[4]:

(i) Tài sản chưa hình thành tại thời điểm xác lập giao dịch;

(ii) Tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu của chủ thể đối với tài sản đó được xác lập sau thời điểm giao dịch được xác lập.

Nói một cách đơn giản, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản hiện chưa tồn tại hoặc đã tồn tại nhưng người tham gia giao dịch chưa có quyền sở hữu đối với tài sản đó tại thời điểm giao dịch được thực hiện.

Để dễ hình dung hơn, chúng ta có thể lấy ví dụ về nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là loại nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc đã được xây dựng nhưng chưa được nghiệm thu, chưa đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng[5]. Nói cách khác, khi người mua ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đang được xây dựng và chưa bàn giao, thì căn hộ đó chính là một tài sản hình thành trong tương lai.

Sau khi hiểu được khái niệm tài sản hình thành trong tương lai, nhiều người sẽ đặt ra câu hỏi: Liệu loại tài sản này có được phép giao dịch hay không và cần đáp ứng những điều kiện gì để giao dịch được pháp luật công nhận?

Câu trả lời là có. Tuy nhiên, việc giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định

1. Điều kiện chung về giao dịch dân sự

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự quy định rằng, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

(1) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

(2) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

(3) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Ngoài các điều kiện nêu trên, trong trường hợp pháp luật có quy định thì hình thức của giao dịch dân sự cũng là điều kiện để giao dịch có hiệu lực.

Như vậy, giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai trước hết cũng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung của một giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Tuy nhiên, do đối tượng của giao dịch là tài sản chưa hình thành hoặc chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch nên pháp luật còn quy định thêm các điều kiện riêng đối với từng loại tài sản cụ thể.

Để giúp mọi người dễ hiểu hơn, ở phần tiếp theo chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về điều kiện giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai, là loại tài sản hình thành trong tương lai phổ biến nhất hiện nay. Qua đó, mọi người sẽ có cái nhìn rõ hơn về các yêu cầu pháp lý cần đáp ứng khi tham gia giao dịch đối với loại tài sản này.

2. Điều kiện giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở tham gia giao dịch như mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp hoặc góp vốn phải đáp ứng các điều kiện nhất định như có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và không thuộc trường hợp bị thu hồi hoặc giải tỏa.

Tuy nhiên, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật có quy định ngoại lệ. Cụ thể, giao dịch mua bán, thuê mua và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.

Như vậy, mặc dù chưa được cấp Giấy chứng nhận, nhà ở hình thành trong tương lai vẫn có thể tham gia giao dịch nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, để được đưa vào kinh doanh, loại nhà ở này còn phải đáp ứng các điều kiện riêng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, như: dự án đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất; có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án; đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải hoàn thành phần móng và đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.

3. Một số lưu ý khi giao dịch tài sản hình thành trong tương lai

Mặc dù pháp luật cho phép giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng người mua vẫn cần lưu ý một số rủi ro như:

(1) Dự án chậm tiến độ hoặc không được bàn giao đúng thời hạn;

(2) Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng chủ đầu tư vẫn huy động vốn;

(3) Chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, dẫn đến việc ngừng hoặc chậm triển khai dự án;

(4) Các hình thức “lách luật” như ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng tư vấn, hợp đồng môi giới thay cho hợp đồng mua bán;

(5) Thanh toán tiền cho pháp nhân trung gian không phải chủ đầu tư, làm phát sinh nguy cơ tranh chấp và khó bảo vệ quyền lợi khi xảy ra sự cố.

Do đó, trước khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án, xác định dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hay chưa và chỉ ký kết hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật.

Pháp luật hiện hành cho phép giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do đặc thù của loại tài sản này là chưa hoàn thành hoặc chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch nên các bên cần đặc biệt lưu ý đến điều kiện pháp lý của tài sản, năng lực của chủ đầu tư và các quy định chuyên ngành có liên quan.

Trong thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh không phải vì pháp luật không cho phép giao dịch mà do các bên chưa kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, ký kết các thỏa thuận không đúng quy định hoặc thanh toán cho các tổ chức, cá nhân không có thẩm quyền. Vì vậy, trước khi thực hiện giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai, người dân và doanh nghiệp nên tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của tài sản, yêu cầu cung cấp đầy đủ hồ sơ liên quan và tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý khi cần thiết.

Việc nắm rõ các điều kiện giao dịch không chỉ giúp hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên mà còn góp phần bảo đảm tính an toàn và minh bạch trong các giao dịch dân sự, kinh doanh bất động sản.

[1] Khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015.

[2] Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015.

[3] Khoản 2 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015.

[4] Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015.

[5] Khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở.

---

Chuyên viên: Nguyễn Đoàn Ngọc Thảo 

SĐT: 0379112605

Trên đây là toàn bộ phần trả lời của đội ngũ chuyên viên pháp lý Globalink gửi đến anh/chị.

Globalink hi vọng đã phần nào giúp cho anh giải quyết được vấn đề ban đầu. Trong trường hợp anh/chị hoặc độc giả khác vẫn còn nhiều thắc mắc khác, xin vui lòng liên hệ đội ngũ luật sư Globalink qua thông tin:

Số điện thoại Hotline: 0908.173988 – THS LS Vũ Quyết Tiến

Email: Tienvu.globalinklaw@gmail.com

Trụ sở Công ty: 67/4 Hoàng Hoa Thám, Phường Gia Định, TP.HCM.

Hoặc Văn phòng giao dịch: 656/47 Cách Mạng Tháng 8, Phường Nhiêu Lộc, TP.HCM để được chúng tôi tư vấn và hướng dẫn cụ thể hơn.